안녕하세요, 쿼카밸리입니다! 👏
오늘은 창업의 성패를 좌우하는 '상가임대차 계약'에 대해 알아보겠습니다.
#실수하면 돈이 날아가는 상가계약, 어떻게 해야 할까요?
얼마 전 제가 만난 한 사장님은 권리금 2천만원을 주고 들어갔는데, 6개월 만에 건물주가 재건축한다며 나가달라고 했답니다. 계약서만 꼼꼼히 확인했어도 피할 수 있었던 일이죠.
또 다른 사장님은 건물 용도를 확인하지 않고 식당을 시작했다가 불법 용도변경 적발로 영업정지를 당하셨습니다. 용도변경 비용만 1천만원이 넘게 들었다고 합니다. 이런 실수들을 예방하기 위해 꼭 알아야 할 내용들을 정리했습니다.
#계약 전 필수 체크사항 5가지
1. 건물 관련 서류 확인
- 건물등기부등본: 소유자, 근저당권, 압류 여부 확인(등기소 방문 필수)
- 건축물대장: 용도, 면적, 위반건축물 여부 체크(불법 증축 여부)
- 토지이용계획확인원: 용도지역, 규제사항 파악(재개발/재건축 여부)
- 실제 소유자와 계약하는지 반드시 확인(신분증 대조 필수)
- 등기부등본상 근저당 설정액 확인(보증금의 최소 3배 이상이면 위험)
- 임차인 현황 파악(전체 임차인 수, 임대료 연체 여부)
2. 영업 가능 여부
- 건물 용도의 영업 적합성(제1종/2종 근린생활시설 구분)
- 학교정화구역 해당 여부(학교 출입문으로부터 직선거리 200m 이내 제한)
- 주차장 확보 여부(시설면적 134㎡당 1대, 음식점은 100㎡당 1대)
- 주민 동의 필요 업종 확인(악취, 소음 발생 업종은 주민 동의 필수)
- 용도변경 가능 여부 및 비용 검토(설계비 150만원, 공사비 500~2000만원)
- 상권 규제 여부(프랜차이즈 입점 제한 등 조례 확인)
3. 권리금과 보증금
- 주변 시세 철저히 조사(최소 3곳 비교, 공인중개사 2곳 이상 확인)
- 권리금 형성 요인 분석(상권 프리미엄, 시설비, 영업권 구분)
- 시설물 감가상각 고려(전체 시설투자금의 연 20% 감가 계산)
- 이전 점포 매출 데이터 확인(최소 6개월치 카드매출 내역)
- 보증금 보호를 위한 법적 조치(전세권 설정, 확정일자 신청)
- 권리금 회수 가능성 검토(상권 분석, 업종 제한 여부 확인)
4. 시설 및 인프라
- 전기 용량(간판, 냉난방 고려 시 최소 15kW 이상, 3상 전기 필수)
- 가스 시설(도시가스 인입 여부, LPG 사용시 월 30% 추가비용)
- 급배수 시설(하수구 용량, 정화조 상태, 월 관리비 파악)
- 인터넷 회선(기가 인터넷 설치 가능 여부, 회선 공사비용)
- 공조시설(환기, 후드 설치, 닥트 설치 가능 여부)
- 방화시설(소방법 기준 충족 여부, 스프링클러 설치 필요성)
- 주방 배기 시설(덕트 설치 가능 여부, 루프탑 사용 가능 여부)
- 냉난방 시설(냉난방기 용량, 실외기 설치 공간)
5. 계약 조건
- 계약기간(5년 계약갱신청구권 명시, 묵시적 연장 가능)
- 임대료 인상 제한(연 5% 이내로 제한, 물가상승률 반영)
- 권리금 회수 기회 보장 조항(3개월 전 통보 의무화)
- 원상복구 의무 범위 명확화(시설물 철거 범위 지정)
- 계약 해지 조건 구체적 명시(해지 사유, 통보 기간)
- 관리비 내역 상세 명시(공용관리비 산정 방식 포함)
#계약서 작성 시 꼭 포함해야 할 내용
1. 기본 필수사항
- 임대인, 임차인 인적사항(주소, 연락처, 주민번호 앞자리)
- 임대차 목적물 표시(건물 주소, 층, 호수, 전용/공용면적)
- 임대차 기간 명시(시작일, 종료일, 확정일자 신청)
- 보증금, 월세 금액과 납부일(연체이자율 포함)
- 관리비 항목과 금액 상세 기재(공용관리비 부과기준)
- 계약금 지급 조건(보증금의 10% 이내 권장)
2. 특약사항
- 업종 변경 가능 여부(추가 업종 구체적 명시)
- 시설물 설치/변경 가능 범위(구조물 변경 가능 여부)
- 간판 설치 조건(크기, 위치, 수량, 전기료 부담)
- 영업시간 제한 여부(심야영업 가능 여부, 휴무일)
- 주차장 사용 조건(무료주차 시간, 월 정액권 가격)
- 전대차 가능 여부(권리금 회수 관련)
#마무리하며
점포 계약은 창업 성공의 절반을 좌우합니다. 조금 귀찮더라도 모든 항목을 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다. 특히 건물 관련 서류는 반드시 확인하셔야 해요.
다음 편에서는 "초기 매출 올리는 실전 마케팅 전략"을 준비하도록 하겠습니다.
궁금하신 점 있으시다면 언제든 댓글로 남겨주세요!
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